REIT यानी Real Estate Investment Trust एक ऐसा निवेश है जिसमें आप बहुत ही थोड़े पैसों में कमर्शियल रियल एस्टेट में इन्वेस्ट कर सकते हैं।
कुछ समय से सभी office REITs में गिरावट का दौर जारी था जो अभी थम सा गया है पर अभी कुछ समय के लिए REIT अभी भी परेशानियों के दौर में ही रहने वाला है|
क्या आपको पता है कि ऐसा क्यों है?
अगर आपने पहले Office REITs में Invest किया है या अभी करने का सोच रहे हैं तो आपके लिए यह लेख बहुत ही जरूरी है।
भारत के Listed Office REITs
India में अभी तीन Listed office REITs हैं –
- Brookfield India Real Estate Trust (Brookfield Reit)
- Embassy Office Parks REIT (Embassy Reit)
- Mindspace Business Parks REIT (Mindspace Reit)
अब चूँकि रीट स्टॉक एक्सचेंज पर ट्रेड होता है इसलिए अक्सर ही लोग उसे एक आम शेयर के जैसा मानते हैं और उससे यह आशा करते हैं कि थोड़े ही समय में यह काफी ज्यादा बढ़ जाएगा आम स्टॉक के जैसे।
पर मैं आपकी जानकारी के लिए बता दूं कि REIT ना तो पूरी तरह से इक्विटी में आता है और ना ही डेट में बल्कि यह एक तरह का हाइब्रिड इन्वेस्टमेंट है जहां पर आप काफी अच्छा डायवर्सिफिकेशन पा सकते हैं और डिविडेंड की मदद से रेगुलर इनकम भी कमा सकते हैं।
REIT Investment के ऊपर मैंने पूरी प्लेलिस्ट बना रखी है जिसे आप देख सकते हैं यहाँ से |
Office REITs के लिए क्यों मुश्किल भरा समय है?
हमने बात की कि रीट के लिए नियर टू मीडियम टर्म प्रोस्पेक्टस तनिक मुश्किल भरा है पर आखिर ऐसा क्यों है?
पिछले एक डेढ़ साल से जब REITs लगातार गिरता जा रहा था और वह अपने निचले स्तर पर आ चुका था तो मैंने इस लेख में बताया था कि कैसे महंगाई के कारण ऐसा हो जाता है |
अब महंगाई धीरे धीरे कर के स्थिर हो रही है इसलिए रीट का गिरना भी तेजी से कम हो गया है पर अभी भी उसमें अधिक तेजी आने की उम्मीद नहीं है, कम से कम साल भर तक के लिए।
सबसे पहले तो आप यह समझ ले कि Office REITs की कमाई अधिकतर Office Space Leasing से होती है |
अब आप समझें कि भारत में कुल ऑफिस स्पेस लीजिंग का तकरीबन 14 से 15% पर ऑफिस रीट का कब्ज़ा है।
तो आप देख सकते हैं कि अभी भी ऑफिस लीजिंग में स्कोप काफी अधिक है और यहाँ जो तीन लिस्टेड रीट हैं वह अपना काफी बड़ा एक्सपेंशन भी कर रहे हैं जिसका फायदा उन्हें आगे मिलेगा।
IT Sector कैसे Office Leasing पर प्रभाव डाल रहा है?
यहां पर भी एक बात ध्यान देने वाली यह है की आईटी सेक्टर ही ऐसा सेक्टर है जो कि इन office REITs का सबसे बड़ा कमाई का स्रोत है जिसका कुल प्रतिशत है – 43%.
तो आप यहां पर यह समझें कि करीब-करीब रीट की कुल कमाई का लगभग आधा केवल IT Sector को दिए गए Office Space Leasing से ही आता है।
मुझे लगता है कि अब आप इस बात को समझ चुके होंगे कि बीते कुछ समय से IT sector में काफी बड़ा स्लो डाउन आ गया था जो अब धीरे-धीरे करके ठीक हो रहा है।
इसके अलावा यूएस और यूरोप में स्लोडाउन होने के कारण आईटी की डिमांड काफी ज्यादा कम हो गई थी और इसी कारण से ऑफिस स्पेस लीजिग की डिमांड भी घट गई थी।
वैसे कई सारे एनालिस्ट यह उम्मीद कर रहे हैं की आने वाले एक-दो सालों में आईटी सेक्टर से जुड़ी हुई यह स्थितियां ठीक होने लगेगी और ऑफिस स्पेस लीजिंग में काफी बड़ा बूम आयेगा |।
क्योंकि सारे के सारे रीट में उनकी कमाई का एक बड़ा हिस्सा आईटी सेक्टर से आता है और यह सेक्टर ऑफिस लीजिंग में अभी काफी कम निवेश कर रहा है |
इन्हीं सब बातों को देख कर के कोई भी बड़ा खरीददार इन Office REITs को खरीद नहीं रहा है इसलिए इनमें ज्यादा price appreciation नहीं आ रहा है और यह अभी side ways चल रहे हैं।
हालांकि पिछले कुछ समय से स्थितियां अभी सुधरी हैं और आप देख रहे होंगे कि रीट का लगातार गिरना भी कम हो गया है और वह आ करके अब सेटल डाउन हो रहे हैं।
ठीक है मान लिया कि रीट का प्राइस एप्रिसिएशन नहीं हो रहा है लेकिन उनके Dividend distribution में कमी नहीं आई है बल्कि उनमें कुछ ना कुछ बढ़ोतरी ही हुई है।
REIT Investment के लिए कैसा है?
जैसा मैंने आपको पहले ही बताया था कि आप REIT को आम स्टॉक के जैसे ना समझे और अगर आप 5 से 7 परसेंट तक का डिविडेंड इनकम कमाना चाहते हैं तो रीट एक बढ़िया विकल्प हो सकता है।
एक बात और है की REITS के Dividend Income में अधिकतर component टैक्स फ्री होते हैं जिसका फायदा निवेशकों को मिलता है |
लेकिन यह तो पूरी स्टोरी का आधा पार्ट है अगला पार्ट यह है कि जो भी तीनों लिस्टेड ऑफिस लिविंग स्पेस वाले रीट हैं उनमें अभी तक 75 मिलियन स्क्वायर फीट का कुल एरिया लीज का है और ऐसा माना जा रहा है कि आने वाले एक दो सालों में यह एरिया बढ़कर के 96 मिलियन स्क्वायर फिट हो जाएगा |
दूसरा यह है कि जैसा मैंने आपको पहले बताया था कि भारत के कमर्शियल रियल एस्टेट ऑफिस लीज में REITs का कुल योगदान महज 14 से 15 परसेंट ही है जिसकी कुल 68 परसेंट तक जाने की उम्मीद है।
अब ऐसा क्यों माना जा रहा है ऐसा इसलिए माना जा रहा है क्योंकि कॉलइयर्स इंडिया की एक रिपोर्ट के मुताबिक सिंगापुर और जापान जैसे देशों में ऑफिस पोर्टफोलियो का 50% रीट के पास रहता है और काफी सारे नए इन्वेस्टमेंट भारत को मिलने की वजह से REITs क प्रभाव आगे और भी अधिक बढ़ने की उम्मीद है।
और अंत में…
तो देखा जाये तब Office REITs में अभी हाल फिलहाल में कुछ परेशानियां खत्म हो गई है पर अभी भी कुछ परेशानियां बाकी है जिसका समाधान भी आने वाले समय में हो जाएगा।
Commercial real estate और office leasing काफी बड़ा बिज़नस है जो भारत में काफी तेजी से grow भी कर रहा हैं जिसका फायदा आने वाले समय में रीट को जरूर मिलेगा।
