अगर आपने REIT Stocks में इन्वेस्ट किया है और इनकी लगातार गिरती हुई कीमतों से आप परेशान हैं तो यह लेख आपके लिए ही है।
REIT का मतलब है Real Estate Investment Trust, एक ऐसा निवेश जो रियल एस्टेट एसेट्स में किया जाता है |
आप में से काफी सारे लोगों ने रीट में investment किया होगा और 2022 की शुरुआत से आप इसके दाम में गिरावट देख रहे होंगे |
तो क्या आप जानते हैं कि इसका कारण क्या है?
इसका सीधा-सीधा कारण है बढ़ती हुई महंगाई दर यानी inflation rate और बाजार को यह आईडिया ना होना की interest rate कहां तक बढ़ने वाले हैं |
पर आखिर ब्याज दर बढ़ने या घटने से REIT के दाम पर क्यों असर होता है?
अगर आपको डिटेल में इसे समझना है कि ऐसा क्यों हो रहा है और आपको आगे क्या करना चाहिए तो फिर बने रहे हमारे साथ।
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REIT Stock Price का Interest Rate के साथ क्या सम्बन्ध है?
मैंने आपको बताया कि बढ़ते हुए इंटरेस्ट रेट के कारण रीट के दाम में गिरावट हो रही है क्योंकि आज की दशा में Risk free return वाला interest rate मिलना आसान हो गया है ।
अब आप पूछेंगे कि ये risk-free रिटर्न वाला इंटरेस्ट रेट क्या होता है?
तो इस बात को ऐसे समझे कि अगर आपने किसी FD या RD में निवेश किया है तो उस निवेश को कहा जाएगा risk-free और टेंशन फ्री।
जहां पर 2020-21 में आपको किसी बैंक के fixed deposit पर महज 4 से 5% का रिटर्न मिलता था वही धीरे बढ़ता हुआ अब 2022-23 यह 6 से 7% तक आ गया है।
अगर महंगाई अभी भी कंट्रोल नहीं होती है तो RBI के द्वारा ब्याज दरों में आगे भी बढ़ोतरी होती रहेगी और यह कब तक होती रहेगी यह भी कहना मुश्किल है।
तो फिर इसका मतलब हुआ की आने वाले समय में रिस्क फ्री इंटरेस्ट रेट और भी अधिक बढ़ने की संभावना है।
आपको लग रहा होगा कि हमें तो बात रीट के बारे में करनी थी और हम यहां पर FD और interest rate के बारे में बातें कर रहे हैं।
तो चलिए हम लोग वापस REIT stocks पर चलते हैं और जानते हैं की उनकी मार्केट प्राइस किस कारण से घटती और बढ़ती है।
REIT की Market Price कैसे घटती और बढती है?
देखिये रीट अलबत्ता स्टॉक एक्सचेंज पर लिस्टेड जरूर है पर वह आम शेयर जैसे काम नहीं करते हैं क्योंकि उनका मुख्य सेलिंग पॉइंट है regular income पाना जो कि dividend से आती है।
यहां पर REIT stock की market price बढ़ती और गिरती है केवल dividend income की मांग और आपूर्ति यानि demand और supply को लेकर।
अगर किसी निवेशक को लगता है कि आने वाले समय में उस रीट की रेगुलर इनकम अधिक स्टेबल होगी और उनमें अधिक ग्रोथ होने की संभावना है तो वह उसे खरीदने के लिए अधिक पैसे भी देने को तैयार रहेगा और इस तरह से उस रीट की मार्केट प्राइस बढ़ती जाएगी।
लेकिन यहां पर दो चीजें हैं जिसे आपको ध्यान देना होगा –
- REIT stocks market price
- Regular Dividend
ध्यान दें, जब भी रीट स्टॉक की डिमांड बढ़ेगी तो इसका डिविडेंड से कोई लेना देना नहीं है।
ऐसा नहीं है कि रीट स्टॉक की डिमांड है तो डिविडेंड भी बढ़ जाएगा, ऐसा नहीं होगा क्योंकि स्टॉक की डिमांड और सप्लाई से रेगुलर इनकम पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा।
अब इस सिचुएशन के उलट बात करते हैं कि अगर निवेशक को को लगता है कि आने वाले समय में regular income में कुछ कमी आ सकती है तो वह काफी पहले ही REIT के मार्केट प्राइस को डिस्काउंट कर लेगा |
इसलिए उस REIT Stocks की डिमांड घट जाएगी जिससे उसकी market price कम होती जाएगी जैसा कि अभी आपको देखने को मिल रहा है।
REIT Stocks क्यों गिर रहे हैं?
आज (2022-23) की मार्केट कंडीशन में REIT investment की डिमांड धीरे-धीरे कम होती जा रही है क्योंकि बाजार को लग रहा है कि आगे जाकर के और भी तेजी से इंटरेस्ट रेट बढ़ सकते हैं।
हालांकि यह ब्याज दरें हमेशा बढ़ने वाली भी नहीं है, यह भी सही है ।
जैसे-जैसे आरबीआई ब्याज दरें बढ़ाता जाएगा वैसे-वैसे risk free investment के interest rate भी बढ़ते जाएंगे जैसा मैंने आपको पहले बताया था।
हालांकि रीट भी एक प्रकार से कम रिस्क वाला इन्वेस्टमेंट प्रोडक्ट है पर वह बाजार से लिंक तो है ही और उसपर बढ़ते या घटते हुए ब्याज दर का भी असर पड़ता है।
तो अब होगा क्या कि government bills, bonds, FD, RD इत्यादि जिन्हें की एक risk-free इन्वेस्टमेंट माना जाता है उनके rate of return या फिर yield बढ़ जाएगी और निवेशक अपना इन्वेस्टमेंट इनकी ओर शिफ्ट कर देंगे।
उदाहरण के लिए आप देखेंगे तो पाएंगे कि भारत सरकार के 91 दिन के ट्रेजरी बिल्स का effective yield जो 2021 में 3.54% था वह अभी 2022 में बढ़कर के 6.18% हो चुका है यानी लगभग डबल हो चुका है और वह भी बिल्कुल रिस्क फ्री।
तो अभी हो क्या रहा है कि, इन रिस्क फ्री रिटर्न्स को देखते हुए बड़े-बड़े इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स अपना निवेश REIT shares में से निकाल कर के इन fixed income instruments में कर रहे हैं |
तो जैसे जैसे बड़े-बड़े इन्वेस्टर्स जिनका बड़ा पैसा REIT शेयर में लगा हुआ है वह पैसा निकाल रहे हैं यानी उस प्रोडक्ट की डिमांड कम हो रही है और इसीलिए लगातार रीट की मार्केट प्राइस डाउन जाती जा रही है।
REIT Stocks कब तक गिरते रहेंगे?
इस बारे में तो कहना मुश्किल है कि रीट की मार्केट प्राइस कब तक गिरती जाएगी क्योंकि इन के ऊपर सेलिंग प्रेशर तब तक रहेगा जब तक बाजार को इस बात का आईडिया नहीं हो जाता कि इंटरेस्ट रेट कब तक बढ़ने वाले हैं और कब तक ब्याज दरों में स्टेबिलिटी आने वाली है जिससे कि महंगाई कंट्रोल में रह सके।
लेकिन मुझे लगता है और यह मेरा केवल आकलन है की reit से मिलने वाली regular income यानी dividend income पर कुछ खास प्रभाव नहीं पड़ेगा और वह लोग उसी तरह से अपनी इनकम जनरेट करते रहेंगे|
हालांकि इनपर बढ़ती हुई ब्याज दरों और महंगाई से थोड़ा बहुत प्रभाव तो जरूर पड़ेगा पर बहुत ज्यादा नहीं।
हां, अगर market price appreciation की बात करें तो कुछ समय तक आपको कम दाम पर ऐसे ही संतोष करना पड़ेगा जब तक की महंगाई दर कंट्रोल में नहीं आती।
यहां पर एक अच्छी बात यह है कि बड़े-बड़े शहरों में रियल एस्टेट और ऑफिस या माल्स स्पेस में अच्छी डिमांड देखने को मिली है क्योंकि कोविड के बाद से धीरे चीजें नॉर्मल हो रही हैं जो कि रीट की stable income के लिए काफी अच्छा है।
अगर आपका रीट में इन्वेस्टमेंट है तो क्या करना चाहिए?
मान लें आप ने REIT shares में invest किया है तो क्या इस दशा में आपको और अधिक खरीदना चाहिए, बेच देना चाहिए या फिर होल्ड करना चाहिए।
तो देखिए यहां पर मेरा यह मानना है की बढ़ते हुए इंटरेस्ट रेट टेंपरेरी हैं और हमेशा ऐसा नहीं रहने वाला है |
हो सकता है कि आने वाले कुछ सालों तक भी बढ़ते चले पर इसके बारे में कहना अभी कुछ भी मुश्किल है।
आगे जाकर जैसे ही महंगाई नियंत्रण में आयगी तब ब्याज दरें बढ़ना बंद हो जायेंगे और हो सकता है उनमें कटौती भी होने लगे |
अभी हाल फिलहाल में तो ऐसा लग रहा है कि रीट की मार्केट प्राइस कुछ समय तक प्रेशर में रहेगी तो अगर आपने इसमें इन्वेस्ट किया है तो होल्ड कर सकते हैं, जल्दी बाजी में लॉस में बेचने की जरूरत नहीं है|
समय-समय पर आप चाहे तो थोड़ा बहुत करके reit stocks निवेश भी कर सकते हैं पर हां अभी फ्रेश इन्वेस्टमेंट करने से बचें।
